주거비와 교육비는 우리나라 가계가 가장 부담을 느끼는 지출항목이다. 부동산과 교육문제는 현재의 살림살이를 꾸려나가기 어렵게 만드는 요인이기도 하지만 한국사회에서는 소득과 부의 대물림을 통해 계층간 이동성을 악화시키는 통로로 작동한다. 그만큼 불공정성에 대한 사회적 불만과 미래세대의 좌절이 가장 크게 분출되는 부문이기도 하다. 부동산 문제에 국한하여 현상을 살펴보자. 대부분 국가는 자가보급이나 공공임대정책을 지렛대로 주거정책의 균형을 맞춘다. 도시화율이나 인구밀도, 사회정책의 역사 등 주거정책의 여건에 따라 차이는 있으나 자가점유율을 높이거나 공공임대를 확대하는 방식으로 가계의 주거안정성을 확보하는 것이다. 도시화율이 높은 국가는 공공임대 보급률이 높은 반면 자가점유율이 낮고, 그렇지 않은 국가들은 자가점유율을 통해 주거를 안정화하는 식이다. 그런데 한국은 이 두 지표 모두가 낮은 예외적 국가에 속한다. 한국의 자가점유율은 약 54%로 비교대상인 21개국 평균(70%)에 비해 현저히 낮고 공공임대재고율 역시 6%대로 다른 나라(21개국 평균 9%)에 비해 낮은 수준이다. 독일의 경우 공공임대율이 한국보다 낮지만 민간임대주택에 대한 공공규율이 강하기 때문에 실상은 지표와 크게 다르다. 높은 인구밀도와 도시화율을 감안하면 한국은 두 지표 가운데 임대주택의 공공성을 높이는데 주거정책의 초점을 맞추는 것이 바람직하다. 그런데 부동산정책이 해결해야 하는 것은 비단 주거 불안정성 해소에 그치지 않는다. 금리인하와 주택공급정책 실패에 따른 주택가격 변동성 상승은 소득계층 간, 현재세대와 미래세대간 자산의 불평등도를 심화시키게 된다. 최근 부동산시장 과열에 따른 소득 대비 주택가격 비율(PIR, price to income ratio)의 상승폭은 고소득층보다 저소득층에서 훨씬 높게 나타났다. 집을 마련할 여건이 되지 않는 학생·청년층과 중장년층, 집을 보유한 세대와 미보유세대 간 자산보유 격차 또한 확대되었으며 주택소유 여부에 따라 계층간·세대(generation)간 갈등과 상실감도 증폭되었다. 부동산가격 폭등기에 제시되는 다양한 정책 가운데 보유세제(우리나라의 경우 재산세와 종합부동산세) 개편은 가격안정화를 통해 자산불균등도를 완화하기 위한 종합적인 방편이라 할 수 있다. 아쉽게도 지난 해 정책당국이 내놓은 보유세 해법은 시장참가자들의 유인구조를 바꾸는데 실패했다. 시장의 관문을 통과하지 못한 정책은 정책불확실성에 따른 일정한 잠복기를 거쳐 시장 변동성을 가중시키는 효과를 발생시킨다. 세제개편의 방향성 확인을 위해 보유세 실효세율(자산가격 대비 세수)을 비교해 보면 한국의 보유세율은 경제협력개발기구(OECD) 주요국가의 3분의 1 수준에 지나지 않는다. 다른 나라에 비해 비정상적으로 높은 취득세율을 포함하여 계산하더라도 한국의 부동산 자산과세 세율은 다른 나라의 3분의 2에 불과하다. <계속>