정부가 8월 21일 발표한 ‘주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안’ 대책은 중장기적으로 주택공급을 확대하고 침체된 건설경기를 살리는 데 중점을 뒀다. 또 침체된 지방주택시장 활성화를 유도하기 위해 양도세 중과 배제대상 주택을 3억원 이하로 확대하고, 매입임대주택사업의 세제 지원 요건을 완화키로 했다. 2개 신도시 추가 지정, 재건축 규제 완화를 통해 서울 외곽과 도심에서 주택건설을 늘리는 한편 미분양주택 해소로 주택건설업체들의 자금줄에 숨통을 열어주겠다는 의도로 풀이된다. (주)에스엠디개발 강덕신 사장은 “정부의 8.21부동산대책은 극도로 침체된 주택건설경기를 살리는 데는 미흡하다”며 “앞으로 추이를 살피면서 정부의 획기적인 추가 대책이 필요하다”고 강조했다. 이와는 반대로 투기수요를 부동산시장으로 끌어들여 건설경기를 부양하는 방안이라는 비판과 함께 주택건설업체의 도덕적 해이를 부추길 수 있다는 우려도 제기된다. ◇8.21부동산대책 무얼 담았나 주택건설 부진 우려에 신도시 지정 = 정부가 수도권에 신도시 2개를 새로 건설하기로 한 것은 중장기적으로 주택공급이 부진할 수 있다는 우려에 따른 것으로 풀이된다. 새 정부는 도심개발을 통해 주택공급을 확대하고 가능한 신도시 개발은 하지 않는다는 방침이었지만 민간에서의 주택건설 부진이 예상보다 심각하다고 판단한 것으로 추측된다. 국토부 이재영 주택건설실장도 "전반적인 안정기조를 유지하면서 주택공급 기반을 강화하고 실수요자 위주의 거래를 정상화시키기 위해 대책을 마련했다"고 말했다. 최근 주택건설이 부족한 것은 분양가 상한제의 영향으로 분석되고 있다. 작년 9월 분양가 상한제가 민간 주택으로까지 확대되면서 이를 피하기 위해 주택건설인허가 및 주택 분양이 일시적으로 많았으나 이들 물량이 줄면서 올해 들어서는 확연히 줄어들고 있는 상황이다. 수도권만 놓고 보면 분양 물량은 올 1월에 2만4050가구에 이르렀으나 4-6월에는 월 1만3000여가구 수준으로 떨어졌으며 지난달에는 7천600가구에 그쳤다. 또 수도권 주택건설인허가물량도 6월에 1만419가구에 머물러 4월에 2만1000가구에 이르렀던 것과는 1만가구 이상이 차이가 난다. 이 같은 민간의 주택건설 부진이 계속 이어질 것으로 판단됨에 따라 정부는 신도시를 추가 지정하기로 방향을 선회했다. 이와 함께 공공택지도 계속 개발해 나갈 계획이다. 도심 재건축 활성화로 공급 확대 한다= 도심에서는 재건축에 대한 규제를 대폭 완화해 공급을 늘리는 방법을 택했다. 정부는 2003년 9.5대책때 발표했던 재건축 조합원 지위양도 금지와 80%이상 공정이 진행된 이후에 일반분양하도록 하는 후분양제를 폐지했다. 또 2종 일반주거지역의 층수를 `최고 15층`에서 `평균 18층`으로 완화했다. 이는 동별 층수를 다양하게 하는 동시에 공급을 확대하는 효과가 있다. 특히 재건축을 하는데 가장 까다로운 절차인 안전진단을 한 번만 받도록 하고 안전진단 시점도 정비계획을 수립하기 전에 하도록 했다. 이 같은 방안은 단순히 인허가 소요기간을 3년에서 1년6개월로 줄일 뿐 아니라 사업 추진을 훨씬 수월하게 하는 요인이다. 실제로 안전진단을 통과하지 못해 재건축을 하지 못하고 있는 일부 단지의 경우 안전 여부를 판단할 수 있는 기준이 합리적으로 조정될 경우 돌파구가 마련될 수 있다. 그러나 정부는 도심에서 중소형주택을 늘리겠다는 방침에 따라 전체 가구수의 60%이상을 85㎡이하로 짓도록 하는 소형평형의무비율은 그대로 유지했다. 또 증가한 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 한 임대주택의무비율도 당분간 없애지 않을 방침이다. 실수요자에게 도움은 = 이번 대책은 장기적인 차원에서 주택가격을 안정시킬 수 있는 방안이라는 평가를 받는 반면에 실수요자와는 상관없이 투기자금을 부동산시장으로 끌어들여 미분양으로 위기에 빠진 건설업체를 구조하겠다는 의도가 다분한다는 비판을 받고 있다. 지금처럼 고금리인데다 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제가 유지되는 상황에서는 서민들에게는 크게 도움이 되지 않는다는 주장이다. 반면 여유자금이 있는 경우에는 주택에 투자할 수 있는 여지가 많이 생겼다. 수도권 전매제한이 크게 완화돼 수도권 주택에 대한 투자 여건이 좋아졌다. 또 지방 광역시의 양도세 중과 배제대상 주택을 3억원 이하로 확대하고 지방 매입임대주택사업의 세제 지원 요건을 완화한 것은 지방 주택에 대한 투자 여건을 개선했다. 일각에서는 정부가 벌써 3번째 미분양주택 대책을 발표한 것은 주택건설업체의 도덕적 해이를 부추길 수 있다고 지적하기도 한다. 미분양의 주된 이유가 업체들이 더 많은 이익을 남기기 위해 높게 책정한 분양가 때문인데 주택공사, 주택보증 등이 직접 매입해 주는 것은 사리에 맞지 않다는 지적이다.