경주 최부자 집 앞을 흐르고 있는 물의 발원지는 금오산(남산)의 동쪽능선과 토함산 서쪽능선의 크고 작은 골짜기에서 흘러나온 물길들이 경주와 울산을 연결하는 7번 국도를 중심으로 모여들어 제법 큰 하천인 남천을 형성한다.
　

토함산과 남산이 남에서 북으로 행룡하듯 이 사이에서 흘러내린 물길 또한 남에서 북으로 흘러오다가 과거 신라의 궁궐 터였던 반월성에 부딪치면서 서쪽으로 방향을 바꾼다. 이 물은 최부자 고택 앞을 지나고 경주의 명승지 오릉의 북측을 거쳐 남에서 북으로 흐르는 형산강에 합류한다.
　

음·양택을 막론하고 물은 혈장을 환포하고 흘러야 길격 형상이나 집 앞 남천의 물은 우선보기에 최부자의 고택을 충하고 지나가는 형상이다. 풍수에서는 이러한 물길을 반궁수라 하여 흉하게 여긴다.
　

그러나 최부자 고택의 수세를 판단함에 있어서 중요한 물길이 하나 더 있다. 이 물길은 반월성을 돌아 나와 반월성과 향교사이로 흐르는 소하천이다. 이 물은 북에서 남으로 흘러 동쪽에서 서쪽으로 흐르는 남천에 합수한다.
　

우선 남천의 물길만 보면 반월성을 돌아 나온 물길이 최부자 집을 감싸며 흐르지 못하고 치고 배주하면서 흐르지만 반월성의 서쪽과 향교 사이로 흘러나온 물길이 남천의 물과 합류하면서 최부자 고택을 감싸고 흐른다.
　

실제 최부자댁 마당에서 보면 물길은 치고 들어오는 반궁수는 전혀 보이지 않고 향교 옆의 물길과 남천이 합류하여 교동마을 전체를 감싸고 흐르는 형국으로 보이므로 길격으로 해석할 수 있다.
　

'지리오결'에서도 열 개의 천혈(賤穴)중에 아홉 개는 반궁(反弓)이라 할 정도로 환포를 중요시 하였다.
　

교동의 서막을 연 최언경은 교동을 새로운 가거지로 정할 때 득수가 뛰어나다고 하여 남천의 물이 동쪽으로 들어와 서쪽으로 흘러가는 동출서류의 형국을 재물이 모이는 길지로 해석하였다.
　

고택의 좌향은 임좌병향(남향)으로서 남향집이다. 특히 남향의 집에 출입문이 동남쪽이면 지구에서 양기가 가장 많이 들어온다는 이치로 과거부터 우리나라 선조들은 남향집을 최고로 여겨왔고 남향집을 얻으려면 3대가 적선을 해야 가능하다는 말까지 생겨났다.
　

이것은 자연의 생김새가 남향의 조건에 맞아야하기 때문이며, 남향집이 좋다고 하여 무조건 남향만을 고집한다면 얻는 것은 하나이나 잃는 것은 아홉이라 하였다.
　

이곳은 뒤쪽의 배산과 집 앞에 남천의 물이 흐르니 배산임수와 더불어 전저후고형의 조건을 모두 갖추었기에 자연의 생김이 남향의 조건이다.
　

그리고 88향법에서도 임좌병향에서 물이 좌측에서 들어와 집 앞을 지나 남남서(丁未)방으로 빠져나가니 부귀를 누리게 되고 특히 재물이 넘치며 자손도 번창한다는 자왕향(自旺向)이다.
　

88향법이란 혈장에서 물이 흘러나가는 방향을 보고 유리하게 주택의 좌향을 조정함으로서 천지에 분포되어있는 좋은 기운들을 더 많이 받을 수 있게 하는 방법이다.
　

이러한 좌향조정법은 같은 조건에서도 약간의 방향조정으로 그 길함을 고조시킬 수 있기 때문에 풍수현장에서는 꾸준하게 이용되어지고 있다.